Prêt immobilier : peut-on dépasser le taux d’endettement maximum de 33 % ?

Lorsque l’on souhaite souscrire à un prêt immobilier, le critère d’analyse de risque le plus important est l’endettement. Pour le définir, les banques étudient surtout le “reste à vivre”. Si celui-ci est suffisant, alors le taux d’endettement maximum de 33% peut être dépassé, bien qu’il soit souvent considéré comme un maximum à respecter pour le confort des ménages. Pour définir ce fameux taux, les établissements bancaires étudient les revenus des emprunteurs.

 

 

Pour établir votre taux d’endettement, les banques se basent sur vos revenus. Que comprennent-ils ?

 

• Les salaires sont bien évidemment pris en compte en premier lieu, à savoir le salaire net imposable. Les primes sont également prises en compte dans les revenus, dès lors qu’elles sont dites acquises comme la prime de 13e mois ou celle de Noël. En revanche, les primes d'intéressement ou de participation n’entrent pas dans ce calcul.
• Les avantages en nature offerts par votre société, tels que les tickets restaurant ou bien les chèques vacances peuvent également être pris en compte par les banques si par exemple votre ratio d'endettement se situe très légèrement au-dessus des 33% habituels.
• Les revenus locatifs sont aussi pris en compte, bien qu’ils n’aient pas la même importance que les salaires. Aux loyers bruts, il faudra déduire les charges incombant aux propriétaires, la taxe foncière ainsi que les mensualités du prêt.
• Les allocations familiales versées par la CAF peuvent également être prises en compte par les banques en fonction de l’âge des enfants à charge. Si un enfant avoisine la majorité, alors les établissements bancaires ne tiendront pas compte des aides qui lui sont allouées, puisqu’elles s’arrêteront dans quelques mois. En revanche, si vos enfants sont en bas âge, la totalité des allocations sera retenue.
• D’autres revenus à caractère incertain sont aussi pris en compte dans ce calcul, comme les pensions d’invalidité ou de réversion.

 

 

Les services d’analyse de risque des banques se basent avant tout sur le taux de 33%, car celui-ci définit un reste à vivre confortable pour les ménages, qui ne sont alors pas obligés de se priver en réduisant, par exemple, les dépenses consacrées aux loisirs, voire à l’alimentation. Ainsi, un couple d’emprunteurs gagnant à deux 3 000 euros de revenus mensuels net se verra accorder approximativement une mensualité maximum de 1 000 euros de remboursement. Un calcul qui se base sur la fameuse règle des 33 % d’endettement, un taux correspondant au rapport entre les charges d’emprunt et les revenus nets d’un ménage.

 

Ce taux d'endettement maximum de 33%, qui figure d’ailleurs sur les simulations de crédit immobilier que fournissent les banques, s’est imposé dans l’esprit des emprunteurs comme la règle d’or lorsque l’on souhaite obtenir un crédit immobilier. Est-il cependant possible d’y déroger et si oui, de quelle manière ?

 

En réalité, l’ACPR (l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, intégrée à la Banque de France) fait savoir qu’il n’existe pas de seuil réglementaire en termes d’emprunt, toutefois, les établissements financiers français sont dans l’obligation de veiller à ce que le taux d’endettement de leurs clients soit raisonnable compte tenu de leurs revenus et de leur patrimoine. Les établissements mettent donc en place leurs propres règles permettant d’allouer des crédits, définies en réalité sur la capacité de remboursement réelle, précise l’ACPR. La Fédération bancaire française (FBF) stipule également que ce taux de 33% n’est pas une norme professionnelle, mais davantage une référence destinée à être comprise facilement par le grand public puisqu’il correspond à la majorité des cas.

 

 

Si les banques ne se basent pas forcément toutes sur ce taux précis de 33% d'endettement, elles définissent donc selon leurs propres critères un taux d’endettement acceptable en fonction du profil de chaque ménage et par rapport à son reste à vivre, au cas par cas. Ce taux de 33% s’applique dans la majorité des cas aux primo-accédants ou aux ménages justifiant de revenus modestes ou moyens. Plus les emprunteurs perçoivent des revenus faibles, plus cette règle est respectée. En effet, une personne gagnant 1 500 euros par mois a tout intérêt à ne pas dépasser 30% d’endettement immobilier, car il ne lui resterait alors pas assez pour les autres postes de dépense. Dans ce cas précis, monter jusqu’à 33% d’endettement ne serait pas raisonnable, car cela rajouterait près de 500 euros de mensualité, une somme trop lourde à supporter pour ce salaire. Les banques préféreront ainsi ne pas dépasser le fameux taux de 33%, mais jouer sur la durée de remboursement du prêt pour permettre l’emprunt d’une somme plus importante.

 

De manière générale, les particuliers ne cherchent pas à s’endetter outre mesure lorsqu’ils souscrivent à un prêt immobilier, mais au contraire, à réduire les mensualités au maximum de manière à pouvoir obtenir la somme souhaitée tout en étant dans la capacité de la rembourser sans difficulté. L’ACPR rapporte ainsi qu’en 2017, le “taux d’effort moyen” soutenu par les ménages emprunteurs était de 29,7%.

 

 

Toutefois, près d’un quart des emprunteurs font le choix de porter leur taux d’endettement immobilier au-delà de 35% de revenus. Quel est le profil de ces ménages pour lesquels les banques acceptent d’outrepasser la règle commune des 33% ? Il s’agit notamment de fonctionnaires ou bien de salariés du privé dont les salaires sont amenés à augmenter régulièrement et de ménages dont les revenus sont très confortables. Dans tous les cas, les banques examinent le profil de chaque emprunteur de manière distincte afin de déterminer le taux d’endettement possible. Certains établissements bancaires ne raisonnent qu’en “reste à vivre” dès lors que les revenus du ménage sont confortables, tandis que d’autres demeurent strictes sur le fameux 33%.

 

 

Si vous ne faites pas partie des profils d’emprunteurs avec lesquels les banques se montrent plus flexibles quant au taux d’endettement, mais que le montant de l’emprunt proposé ne vous satisfait pas, alors vous serez sans doute amené à modifier certaines variables de votre financement, notamment :

 

• Allonger la durée de votre prêt : en revoyant votre plan de financement sur une durée supérieure, le coût du crédit sera certes plus important, mais vous pourrez réaliser votre projet immobilier.
• Lisser le prêt principal : en optant pour des prêts bonifiés permettant de bénéficier de taux attractifs, vous pourrez lisser votre prêt principal ce qui aura pour effet de diminuer la mensualité globale jusqu’au terme prévu pour des emprunts courts. C’est notamment le cas pour le prêt Action-logement et les prêts CEL et PEL.
• Tenter de solder les prêts à la consommation : il se peut que vous dépassiez le taux d’endettement maximum parce que vous devez également rembourser un ou plusieurs crédits à la consommation. Dans ce cas, mieux vaut essayer de solder l’un de ces prêts en vous tournant, par exemple, vers une aide familiale que vous pourrez rembourser à votre rythme, ou bien demander à votre banque de lisser le prêt principal en attendant d’avoir remboursé l’intégralité de vos prêts à la consommation. À noter que seules certaines banques acceptent de lisser les prêts à la consommation.